L’assurance loyer impayé ou Garantie Loyer Impayé (GLI) est une assurance privée souscrite par un propriétaire bailleur pour se prémunir contre le risque d’impayé locatif. Ces contrats peuvent être souscrits à titre individuel ou par l’intermédiaire d’un professionnel à travers un contrat groupe.

Assurance loyer impayé : champ d’application

La Garantie Loyer Impayé est un contrat d’assurance optionnel qui permet de se protéger contre les loyers impayés. Ces contrats sont proposés pour des logements à usage d’habitation permanent. Ils ne concernent donc pas les biens mis en location saisonnière.

Le cumul entre caution et GLI est interdit, sauf si le locataire est un étudiant.

A noter : une autre garantie existe pour se prémunir de loyers impayés : la garantie Visale. Il s’agit d’un contrat de cautionnement social contre les loyers impayés pour les bailleurs du secteur privé. Destinée à couvrir les salariés précaires (ou de moins de 30 ans), la garantie peut représenter jusqu’à 36 mois d’impayés dans certaines limites de loyers.

Garanties de l’assurance loyer impayé :

L’étendue et la nature des garanties dépendent du contrat, de la société d’assurance et du prix de la GLI. Toutefois, les garanties suivantes sont généralement couvertes :

• Le recouvrement des loyers impayés, charges et taxes comprises, en cas de défaillance du locataire. Attention : un plafond global d’indemnisation est parfois prévu au contrat.
• Les frais de contentieux et de procédure si un litige survient entre le bailleur et le locataire. Le montant des frais pris en charge par l’assureur n’est généralement pas plafonné.
• Les frais de détérioration du logement (en option) non couverts par le dépôt de garantie et constatés après le départ du locataire. Le plafond d’indemnisation garanti est souvent compris entre 7.000 et 10.000 euros par sinistre. Le versement des loyers pendant la période de remise en état est aussi assuré.
• La compensation de la perte des loyers pendant le temps nécessaire à l’exécution des travaux pris en charge.
• La perte de revenus occasionnée par la vacance du bien en cas de départ sans préavis ou de décès du locataire.

A noter : chaque garantie est assortie de conditions d’indemnisation différentes selon les assureurs. Il est donc conseillé de comparer les contrats proposés avant de souscrire.

Obligations réciproques du locataire et du propriétaire :

La Garantie des Loyers Impayés couvre uniquement les logements occupés par des locataires solvables, c’est-à-dire titulaires d’un CDI et pour qui le poids du loyer n’excède pas 1/3 des revenus mensuels.

C’est au bailleur (ou au professionnel gérant la location) de s’assurer que le locataire offre les garanties locatives demandées. Le locataire doit notamment fournir :

• une pièce d’identité
• les trois derniers bulletins de salaire
• un duplicata du contrat de travail ou l’attestation de l’employeur.

Ces éléments de solvabilité seront à produire en cas d’incident de paiement.

A noter : si la situation du locataire change en cours de bail (chômage, etc.), c’est sa situation initiale dans les lieux qui sera retenue par l’assureur.

Le montant des primes de la GLI (somme à verser tous les mois à l’assurance) est fixé à partir d’un pourcentage du loyer, charges comprises. Ces cotisations constituent une charge pour le bailleur. Elles sont déductibles à 100 % des revenus locatifs bruts.

La garantie ne prend pas effet immédiatement, mais après un délai de carence. Celui-ci peut courir entre 60 et 90 jours après la souscription du contrat. Si la GLI est souscrite alors que le locataire est en place, l’assureur demandera au bailleur de prouver l’absence d’incident de paiement durant une période de 6 à 12 mois.

En cas d’incident, l’assurance couvre le plus souvent les impayés à concurrence d’une période de 12 à 24 mois.

Comment faire jouer la garantie loyers impayés :

En cas d’incident, le bailleur doit respecter le protocole suivant :

• envoyer au locataire un courrier de relance avec accusé de réception, puis une mise en demeure.
• expédier une déclaration de sinistre à l’assureur couvrant le risque.

Les indemnités ne sont pas versées dès cette déclaration. Il faut généralement attendre la 3ème échéance impayée pour obtenir le remboursement de l’assureur. Il est rétroactif.

Attention : certains contrats prévoient une franchise (par exemple 2 mois) durant laquelle le bailleur n’est pas indemnisé.

Source : Capital